Sommario:

• 1=Introduzione.
• 2=I caratteri tipici dei reati edilizi.

1=Introduzione.

Nel nostro paese gli interventi edilizi sono subordinati al rispetto di norme stringenti e in taluni casi è richiesto il conseguimento del preventivo titolo abilitativo, per l’evidente fine di limitare la realizzazione di opere invasive e di proteggere edifici di interesse storico e artistico.

La principale fonte normativa della materia è il D.P.R. n. 380 del 6 giugno 2001 meglio noto come Testo Unico Edilizia (TUE); l’art. 44 di tale testo prevede tre distinti reati contravvenzionali puniti con pene differenti, progressivamente più gravi in rapporto alla crescente offensività delle condotte illecite incriminate.

Particolare attenzione merita l’incriminazione per “difformità” dal permesso di costruire. Infatti la stessa può essere solo “parziale” quando l’opera conserva la struttura essenziale prevista dal titolo, non presentando modifiche sulla volumetria o sulla destinazione del bene. Tale violazione si realizza ad esempio per gli aumenti di superfici marginali e le variazioni delle parti accessorie che non sono oggetto di utilizzazione autonoma. La difformità è invece “totale” quando si sono compiute opere integralmente diverse da quelle oggetto del permesso, idonee ad avere un uso indipendente come, per esempio, la realizzazione di una mansarda rispetto ad un semplice sottotetto.

La distinzione ha rilievo sul piano sanzionatorio, in quanto la prima categoria ricade nell’ambito applicativo dell’art. 44 lett. a) del TU, mentre nel caso di difformità totale si configura invece l’ipotesi della lett. b) del citato TU, il quale prevede un trattamento più grave.

La terza ipotesi di reato è quella prevista dalla lett. c) dell’art. 44 che incrimina la “lottizzazione abusiva“, la quale può essere di tipo “materiale” o “formale“. In particolare la prima si realizza quando vengono realizzate opere che comportano una trasformazione urbanistica ed edilizia dei terreni in violazioni dei piani predisposti dalle autorità competenti. La seconda invece può consumarsi anche con il mero frazionamento di un terreno in lotti finalizzati a scopo edificatorio, senza l’effettiva realizzazione delle opere in muratura.

2=I caratteri tipici dei reati edilizi.

a) Prescrizione.

Come primo elemento degno di interesse sul tema, si presenta la prescrizione, la quale costituisce in generale una causa di estinzione del reato, nel senso che una volta che è passato un certo periodo di tempo dalla commissione, lo Stato non ha più interesse a perseguire penalmente l’autore del fatto. Nel caso dei reati edilizi indicati dall’art. 44 del TUE, avendo tutti natura contravvenzionale, il termine massimo di prescrizione non supera in genere i 5 anni.

La problematica che però si deve affrontare riguarda la decorrenza del termine in questione. Infatti secondo l’orientamento prevalente, i reati edilizi hanno natura permanente e pertanto secondo l’art. 158 c.p. la decorrenza della prescrizione ha inizio con la cessazione di tale permanenza, la quale coincide con l’ultimazione dell’intervento edilizio o con la sospensione dei lavori, dovuta ad esempio alla sottoposizione a sequestro dell’area.

In concreto quindi per individuare il momento di cessazione dell’opera, deve farsi riferimento alla conclusione della rifinitura di interni ed esterni, quali intonaci e infissi, specificando che tale accertamento deve riguardare l’opera nel suo complesso; si cita l’esempio per chiarezza della ristrutturazione di un’abitazione con annessi quali garage, magazzino e serra, il momento dell’ultimazione dell’opera coincide con quello in cui anche tali parti sono state rifinite (Cass. pen., sez. III, n. 46.215 del 3.7.2018)

A titolo di completezza si deve inoltre ricordare l’eventualità in cui il proprietario abbia rinunciato ad ultimare l’opera, lasciandola incompiuta, provvedendo all’attivazione delle utenze e all’utilizzo della stessa. In tal caso è onere dell’interessato che voglia retrodatare la consumazione del reato, dimostrare di avere non solo sospeso l’attività edilizia, ma anche di aver inteso lasciare volutamente l’opera abusiva nello stato in cui è stata rinvenuta.

b) Conformità.

La normativa in tema di abusi edilizi è supportata dalla possibilità di estinguere i reati contestati tramite la regolarizzazione delle opere abusive; si parla, in particolare, di “doppia conformità“, ossia la dimostrazione all’amministrazione competente che l’intervento è conforme alla normativa urbanistico-edilizia sia al momento in cui sono stati eseguiti i lavori sia al momento della presentazione delle richiesta di sanatoria. L’unico reato che non prevede tale beneficio è quello di “lottizzazione abusiva“.

c) L’elemento soggettivo del reato.

In merito all’elemento soggettivo è necessario ricordare che costituisce un requisito essenziale senza il quale il fatto non costituisce reato.

Nel caso dei reati edilizi previsti dall’art. 44 cit., trattandosi di contravvenzioni per la configurabilità di tale elemento soggettivo è sufficiente la prova della mera colpa. E’ evidente che tale aspetto costituisce un’agevolazione per l’accusa, in quanto la dimostrazione di una semplice imperizia nella realizzazione di un’opera edilizia è idonea per ritenere integrato l’elemento soggettivo del reato contestato (art. 42 co. 4 c.p.).

Sul versante difensivo si registrano pronunce della giurisprudenza, che riconoscono l’esclusione della colpa in questione quando l’agente in “buona fede” si è affidato ad una fonte esterna, che all’apparenza è risultata credibile, ma che poi, nei fatti, si è dimostrata inesperta, come per esempio, il parere errato suggerito da un funzionario dello sportello edilizio del comune. Tuttavia si specifica che alcune pronunce più intransigenti, pretendono che la parte dimostri di avere fatto un tentativo per accertare la veridicità di quanto espresso nel parere e tale verifica abbia dato esito positivo (Cass. pen., sez. III, n. 36.852 del 10.6.2014).

Ovviamente il giudizio in questione dovrà tener conto anche del livello di studio e di conoscenze nel campo edilizio della persona interessata; infatti se risulta elementare si avranno certamente più probabilità di dimostrare la buona fede, rispetto ad un imputato, titolare di una laurea in ingegneria.

d) Confisca edilizia anche in caso di prescrizione per il reato di lottizzazione abusiva.

Il comma 2 dell’articolo 44 prevede per il solo reato di lottizzazione abusiva la confisca dei terreni, nella parte in cui prevede che “la sentenza definitiva del giudice penale che accerta che vi è stata lottizzazione abusiva, dispone la confisca dei terreni, abusivamente lottizzati e delle opere abusivamente costruite. Per effetto della confisca i terreni sono acquisiti di diritto e gratuitamente al patrimonio del comune nel cui territorio è avvenuta la lottizzazione. La sentenza definitiva è titolo per la immediata trascrizione nei registri immobiliari“.

Secondo la tesi che al momento risulta prevalente, la confisca in questione può avvenire anche in presenza di una causa estintiva del reato determinata dalla prescrizione, a condizione che tale reato sia stato accertato nei suoi componenti costitutivi. L’unica modalità per evitarla è pertanto il ripristino dell’area e optare nei termini processuali ad una definizione del procedimento tramite la messa alla prova che eviti la pronuncia di una sentenza di condanna (Cass. pen., sez. III, n. 9456 del 19.1.2024).

e) I terzi acquirenti in buona fede.

Si può realizzare l’ipotesi in cui la proprietà del bene oggetto di una lottizzazione abusiva sia ceduta ad un terzo. In tal caso si pone il problema se sia comunque opponibile una confisca dell’immobile a danno del terzo acquirente.

In merito a tale questione, la giurisprudenza afferma che la buona fede del terzo preclude la confisca dei terreni abusivamente lottizzati; tuttavia si specifica che per poter usufruire di tale beneficio, il terzo non deve essere stato a conoscenza dell’illecito del precedente proprietario ed è onerato dal provare di avere assunto prima dell’acquisto le necessarie informazioni sulla sussistenza di un titolo abilitativo e sulla compatibilità dell’intervento agli strumenti urbanistici, tenendo conto che, a tal fine rileva anche il comportamento collaborativo del personale della pubblica amministrazione. Nell’eventualità in cui la prova della buona fede sia soddisfatta, si specifica però che il terzo subirà “un ordine di ripristino” dell’area abusivamente lottizzata che ristabilisca la precedente conformazione dell’area (Cass. pen., sez. III, n. 16.470 del 28.3.2024).

f) La responsabilità del proprietario del fondo per l’illecito del terzo.

Può accadere che una persona proprietaria di un terreno agricolo lo ceda in locazione ad un terzo per la coltivazione di ortaggi; tale conduttore, tuttavia, col passare del tempo, non si limita solo alla produzione di verdure, ma realizza nel terreno opere di muratura abusive, che culminano nella realizzazione di una vera e propria un’abitazione con relative utenze. Le autorità prendono conoscenza del fatto e denunciano il proprietario del terreno e il conduttore. Si tratta di valutare quindi se il proprietario dell’area, possa essere ritenuto responsabile a titolo di concorso del reato edilizio, commesso materialmente dal conduttore del terreno.

Secondo la giurisprudenza prevalente, la prova della responsabilità del proprietario delle opere abusive realizzate da un terzo non può essere desunta esclusivamente dalla mera titolarità del diritto di proprietà, ma necessita di ulteriori elementi, sintomatici della sua compartecipazione, anche morale, alla realizzazione del manufatto, quali “la presentazione della domanda di un eventuale condono edilizio, i rapporti di parentela o affinità tra esecutore materiale dell’opera e proprietario, la presenza di quest’ultimo in loco, lo svolgimento di attività di vigilanza nell’esecuzione dei lavori o il regime patrimoniale se si tratta di rapporti tra coniugi” (Cass. pen., sez. III, n. 24.275 del 19.6.2024).

In conclusione, il diritto reale sull’immobile costituisce un indizio, che deve essere valutato insieme con gli altri elementi indicati in precedenza ai fini dell’accertamento della responsabilità per l’abuso edilizio del terzo. In ogni caso, si specifica che il proprietario del terreno subirà comunque “l’ordine di ripristino” dell’area, anche se in sede penale è stato prosciolto dalle accuse.